Żywotność domów panelowych zgodnie ze standardem i w rzeczywistości
Aby ocenić płynność (czyli realną możliwość sprzedaży mieszkania i kwotę, jaką można za to uzyskać), skupiają się na okresie użytkowania domu panelowego. Zgodnie z przepisami żywotność pięciopiętrowych budynków panelowych szacuje się na pół wieku, a dziewięciopiętrowych – na około 100 lat. Jednak w wielu przypadkach liczby te pozostają jedynie wskazówką dla urbanistów. Spójrzmy na rzeczywistą i standardową żywotność głównych typów budynków mieszkalnych.
Żywotność domów panelowych według GOST: zalecenie czy werdykt?
Każdy produkt ma ograniczony okres przydatności do spożycia. Budynki mieszkalne mają określoną żywotność. Po jego upływie eksploatacja budynku staje się niebezpieczna. Okres ten ustala się dla każdego rodzaju budynku zgodnie z GOST i odpowiednimi SNiP. W poniższej tabeli możesz zobaczyć uogólnione dane dotyczące głównych typów budynków:
Przez okres określony w dokumentach budynek (pod warunkiem zachowania technologii budowlanych) zachowa wszystkie deklarowane właściwości. Okres ten jest rekomendacją dla urbanistów. Na tej podstawie podejmują decyzję o terminie rozbiórki lub przebudowy każdego budynku. Jednak rzeczywista żywotność może być dłuższa lub krótsza niż standardowa.
| Czynniki zwiększające normalną żywotność budynku | Czynniki skracające normalny okres użytkowania budynku |
|---|---|
| Ścisłe przestrzeganie technologii budowlanej. | Naruszenie technologii budowlanej: użycie materiałów niskiej jakości, niska jakość pracy budowniczych. |
| Zastosowanie w budowie ścian pełnowymiarowych płyt betonowych lub materiałów wyższej jakości (elewacja ceglana, bloczki żużlowe itp.) | Zastosowanie paneli cienkościennych. To rozwiązanie, typowe dla Chruszczowa, skraca żywotność o połowę. Jego zastosowanie wynika z tymczasowego charakteru budynków z czasów Chruszczowa. |
| Wysokiej jakości uszczelnienie szwów interpanelowych na dachu i ścianach, ich terminowa konserwacja. | Brak uszczelnienia dachu, częste nieszczelności szwów. |
| Terminowa realizacja remontów kapitalnych: wymiana stolarki okiennej, instalacji elektrycznej, rur wodno-kanalizacyjnych | Brak większych napraw od długiego czasu. |
| Żadnych poważnych wypadków komunikacyjnych: pęknięć rur, zalania piwnic, przepaleń przewodów | Poważne awarie: zamarzanie rur grzewczych w zimie, zalanie komunikacji. |
Standardowa żywotność domów panelowych z lat 70-tych
Domy panelowe z lat 70. należą do epoki programu budownictwa mieszkaniowego Breżniewa. Należą do nich serie projektów 90., 121. i inne, mniej popularne. Jednocześnie w ramach serii istnieje wiele podserii, a dom wybudowany w 1974 r. może znacznie różnić się od budynku wybudowanego w 1979 r. pod względem układu, izolacji akustycznej i właściwości izolacyjnych oraz komfortu życia.
Wiele cech tych domów przedstawiono w tym przydatnym filmie:
W porównaniu z pierwszą linią domów panelowych („Chruszczowa”) domy „Breżniewki” mają kilka zalet:
- poprawa układu (wygląd przestronnej kuchni, przedpokoju, zwiększona wysokość sufitu);
- zastosowanie grubych paneli (grubość - od 0,3 m);
- obecność zsypu śmieci i windy na wielu liniach.
Ponieważ podstawą projektu tych domów jest nadal schemat paneli, pozostają dwie główne wady: niemożność przebudowy i tendencja do utraty szczelności szwów interpanelowych.
Przepisy budowlane i normy eksploatacyjne pozwalają na użytkowanie takich budynków przez 100 lat. Dlatego mieszkania w budynkach „breżniewki”, choć należą do „budżetowego” segmentu cenowego wtórnego rynku mieszkaniowego, zachowują wysoką płynność.
Jak przedłużyć żywotność 9-piętrowego domu panelowego?
Chociaż żywotność 9-piętrowych domów panelowych eksperci szacują na 50–100 lat (w zależności od serii), wiek ten może znacznie wydłużyć terminowe naprawy główne. Okres zalecany przez normy to ćwierć wieku. W takim przypadku lista działań powinna obejmować:
- rewizja nośnych elementów konstrukcyjnych i, jeśli to konieczne, ich wzmocnienie;
- wymiana więźby dachowej i pokrycia dachowego;
- kontrola fundamentu i obszaru ślepego, jeśli to konieczne, eliminowanie pęknięć i wzmacnianie obszarów problematycznych;
- naprawa okablowania;
- naprawy instalacji kanalizacyjnych, wodociągowych i grzewczych.
Niestety, ze względu na trudną sytuację gospodarczą, wiele regionów narusza zalecane terminy remontów kapitalnych. Opóźnienie wynoszące 5 lat jest zjawiskiem powszechnym, a w wielu miastach nierzadko zdarza się, że remont generalny opóźniony o 15 lat. W innych przypadkach akcje naprawcze wydają się być realizowane zgodnie z terminami, jednak zakres działań jest ograniczony.
Terminowy i kompletny remont może znacznie wydłużyć żywotność konstrukcji panelowej.Kolejnym ważnym czynnikiem jest ostrożne podejście mieszkańców do domu.
Żywotność 5-piętrowego domu panelowego
Żywotność budynków wielorodzinnych o 5 piętrach, zbudowanych w ramach programu Chruszczowa (1950–1960), określa się według standardów na 50 lat. Z najprostszych obliczeń wynika, że w przypadku najwcześniejszych wydań termin ten już minął, a domy z lat 60. XX w. stoją już kilka ostatnich lat. Zanim upłynie „okres trwałości” domu, grupa ekspertów powołana przez gminę musi ocenić stan budynku.
Na podstawie tej oceny, planu zagospodarowania przestrzennego miasta oraz dostępności środków w budżecie miasta podejmowana jest jedna z dwóch decyzji:
- Przeprowadzanie poważnych napraw. Taki werdykt wydawany jest w odniesieniu do domów, których bezpieczeństwo generalnie nie jest zadowalające.
- Rozbiórka zniszczonego budynku. W takim przypadku mieszkańcom udostępniane są mieszkania o równej powierzchni w nowych budynkach, a dom jest rozbierany po przesiedleniu.
W dużych miastach jednym z istotnych czynników wpływających na decyzję jest rosnący koszt gruntu pod domem. Często wyburzenie zrujnowanego pięciopiętrowego budynku i wybudowanie na jego miejscu nowego 16-piętrowego budynku staje się o wiele korzystniejszym rozwiązaniem niż przeprowadzenie gruntownego remontu.
Jeśli za czasów Breżniewa (lub później) powstał pięciopiętrowy budynek, jego żywotność szacuje się na sto lat. W tym przypadku od 2020 roku budynek funkcjonuje normalnie.
Mamy nadzieję, że nasz artykuł pomógł Ci zrozumieć, co decyduje o żywotności interesującego Cię domu i jakie są perspektywy rozbiórki lub odbudowy tego budynku.